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系統識別號 U0026-3108201617193300
論文名稱(中文) 應用實質選擇權分析台北市商用不動產投資市場案例
論文名稱(英文) A Real Option Value Approach to the Investment Appraisal for Commercial Properties in Taipei City
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 都市計劃學系
系所名稱(英) Department of Urban Planning
學年度 104
學期 2
出版年 105
研究生(中文) 林奐君
研究生(英文) Huan-Chun Lin
學號 P26994068
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 67頁
口試委員 口試委員-陳淑美
口試委員-謝博明
口試委員-趙子元
口試委員-胡學彥
指導教授-石豐宇
中文關鍵字 實質選擇權  商用不動產  投資評估  履約保證金 
英文關鍵字 real option value  commercial property  investment appraisal  surety bond 
學科別分類
中文摘要 研究關於商用投資型不動產投資成交量金額高達約1,000億元,而影響相關投資決策之重大因素主要是需評估商用不動產未來獲利能力。由於商用不動產的投資風險較高,因此若採用傳統的不動產估價方式,來進行財務分析將忽略商用不動產的未來市場價值與投資效益。
為此,本研究將應用選擇權來對商用不動產評估方法進行修正,且給予估價方法建議。換言之,本研究加入波動性增值效益評估項目,包含市場景氣、國際貨幣政策、買賣雙方市場條件、不動產指數、國內經濟指數、國際投資情勢、觀光旅遊指數等相關經濟與國際投資指數,以上市上櫃和股票發行公司在市場上評估投資標的之觀點和投資案的總投資金額,投入總成本估算,經過嚴謹的市場研究評估整體不動產市場,進行不動產交易動態調查,計算出投資初期的沉沒成本,導出市場資訊評估規劃,提供開發者做出利益優勢的決策。
本研究採用大型商用不動產交易公開資料,估算特徵價格模型。至於選擇權的計算,則包括無風險報酬率,市場價格波動率,履約期限,以及現在與未來商用不動產之評定價格等變數。此外,本研究將探討海外商用不動產投資市場,應用遞延選擇權,建立投資計劃產生時間遞延後的未來現金流量與投資報酬率的模型。
總而言之,選擇權在都市開發計畫之應用有三方面:1) 透過選擇權的計算,開發商可以決定是否繳納開發履約保證金,並評估何時啟動開發計畫;2) 都市規劃師可以透過選擇權設定之開發履約保證金,籌措初期基盤建設之資金;3) 協助不動產交易的買賣雙方設定合理水準的履約保證金。
英文摘要 Due to the booming development of tourism and retail activities, the annual transactions of commercial properties in Taipei market often amount to 100 billion Taiwan dollars for the past few years. As a result, the investment decisions mainly rely on the prediction of future returns regarding commercial assets. Due to the nature of high risks associated with commercial property investment, appraisals of commercial properties investment should not only apply traditional approaches, such as market comparable method, cost method, and income approach, but also take into account its option value based on future forecast value and alternative investment opportunities.

In the study we evaluate the real option values of commercial properties in Taipei during the appraisal period. The estimated real option values research are based on future value, the risk-free rate of return in the market, the periods for land acquisition, construction, and sale, and the fluctuation rate of transaction values. The future values of business assets are determined by the conditions of global economic, the macroeconomics, the tourism development, and the international monetary policy. The fluctuation rate of transaction values derive from the Real Estate Index. By using the transaction data recorded from 2010 to 2014, we estimate the hedonic price model for commercial properties and calculate the real option values.

The applications of real option values are threefold: 1) developers can decide whether or not to pay contract bond during the appraisal period and to proceed the development if the project is matured; 2) city planners can apply the real option value to collect performance bond for urban renewal or land development projects in commercial zones as to initiate construction works of civil infrastructure; and 3) commercial property owners and buyers can negotiate the proper amount of surety bond during the contract period. All in all, real option value approach could help the decision makers in the commercial real estate market to assess their risks and to set up a reasonable level of surety bond during the appraisal and contract periods.
Keywords: real option value, commercial property, investment appraisal, surety bond
論文目次 第一章 緒論……………………………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的………………………………………………1
第二節 研究範圍與研究方法………………………………………1
第三節 研究流程………………………………………………………………4
第二章 文獻回顧……………………………………………………………………7
第一節 相關理論基礎………………………………………………………7
第二節 都市新市鎮開發與規劃研究………………………33
第三節 小結………………………………………………………………………40
第三章 研究設計………………………………………………………………41
第一節 折現現金流量方法………………………………………41
第二節 實質選擇權評價模型…………………………………50
第三節 都市計畫與都市開發招標……………………………52
第四章 實證分析……………………………………………………………56
第一節 區域收益率敘述分析………………………………56
第二節 價格決定理由及結論………………………………63
第五章 結論與建議………………………………………………………64
第一節 結論…………………………………………………………………64
第二節 建議…………………………………………………………………65
參考文獻………………………………………………………………………………66
英文文獻………………………………………………………………………………66
中文文獻………………………………………………………………………………66
網站資源………………………………………………………………………………67
參考文獻 英文文獻:
1. Project Flexibility, Agency, and Product Market Competition : New Developments in the Theory and Application of Real Options Analysis, Michael J. Brennan(Editor), Lenos Trigeorgis (Editor) / Hardcover / Published 1999.
2. Real Options, Martha Amram, Nalin Kulatilaka / Hardcover / Published 1998.
3. Real Options in Capital Investment, Lenos Trigeorgis(Editor) / Hardcover / Published 1995.
4. Dixit, A. and R. Pindyck, The options approach to capital investment, Harvard Business Review, May-June, pp. 105-115 / Published 1995.
5. Titman, S.,Urban Land Prices Under Uncertainty, The American Economic Review, 75(3):505-514. / Published 1985.
6. Trigeorgis, L. Real Options: Managerial Flexibility and Strategy in Resource Allocation. The MIT Press. Cambridge, Massachusetts. Mergers and Acquisitions Lecture notes, Professor David A. Lins, University of Illinois At Urbana Champaign. / Published 1996.
7. CBRE World Real Estate Investment Markets Report. / Published 2014.

中文文獻:
1. 新市鎮開發財務規劃的動態過程,左昭德, 1993。
2. 以實質選擇權觀點評估都市更新之容積獎勵之研究,高偉杰,趙子元,2011。
3. 建商土地開發及房屋銷售時機選擇分析,盧建霖,彭建文,2012。
4. 實質選擇權對土地開發時間及其價值影響之實證研究,劉佳侑,2007。
5. 選擇權理論實務與應用,陳威光,2000。
6. 運用特徵價格法與實質選擇權在都市更新事業概要審議期間之投資可行性評
估,王子豪,石豐宇,2014。


網站資源:
1. 內政部營建署實際登錄網,
http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx
2. 臺北市法規查詢系統,
http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/
3. 臺北市不動產數位資料庫,
http://tredb.taipei.gov.tw/2008TPWS/
4. 住展房屋網,
http://www.myhousing.com.tw/
5. 臺北市政府都市發展局,
http://www.planning.taipei.gov.tw/
6. 內政府地政司全球資訊網,
http://www.housing.taipei.gov.tw/statistics-1.aspx
7. 臺北市建築管理工程處,
http://www.tccmo.taipei.gov.tw/
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