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系統識別號 U0026-2708201413494400
論文名稱(中文) 運用特徵價格法與實質選擇權在都市更新事業概要審議期間之投資可行性評估
論文名稱(英文) DECISION MAKING ON URBAN RENEWAL PROJECT IN THE APPRAISAL PERIOD – THE COMBINATION OF HEDONIC PRICE METHOD AND REAL OPTION APPROACH
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 都市計劃學系
系所名稱(英) Department of Urban Planning
學年度 102
學期 2
出版年 103
研究生(中文) 王子豪
研究生(英文) Wang-Tzu Hao
電子信箱 qu4584@gmail.com
學號 P26011056
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 97頁
口試委員 指導教授-石豐宇
口試委員-陳彥仲
口試委員-廖俊雄
口試委員-白仁德
中文關鍵字 都市更新  特徵價格法  實質選擇權 
英文關鍵字 urban renewal  real option  hedonic price 
學科別分類
中文摘要 傳統的不動產財務分析如成本法、比較法、與收益還原法等皆忽略了評估未來的不確定性以及未考慮市場的景氣波動,且目前並沒有相關文獻或估價方法對都市更新前後的房地產價格的改變進行探討,因此本研究將運用特徵價格法對不動產更新前後的價格予以估算,改進現行不動產估價方式的不足之處。
在本研究中,將利用實價登錄系統的資料以特徵價格法估算台北都會區的房價,建立特徵價格模型;並利用Black & Scholes的選擇權定價模型對選擇權價值進行模擬分析,以評估在考慮未來各種不確定因素改變之下,對於都市更新事業的投資可行性。
影響選擇權價值的五項因素分別為房地產價值、無風險利率、都市更新事業計畫審議與事業計畫進行建設期間,以其原建物的拆遷成本和租戶的租金補貼與預期銷售價格以及房地產價格的波動率以及房地產市場景氣。
本研究從開發者(建商)的角度,透過衡量上述所提及的變數對都市更新事業的財務可行性的影響,進而幫助開發者提供決策。而決策方式為若實質選擇權權價值高於都市更新審議期間的相關費用,則開發者應該抓住機會積極進行該都市更新事業,表示該計畫是具有財務可行性的;而反之亦然。
英文摘要 Empirical financial analysis for Taiwan’s urban renewal program often applies multiple NPV and IRR to assess the feasibility of the project. But the perceived real estate values from home owners are usually higher than the perceived values from developers. In this study we estimate hedonic housing price function with data from Actual Selling Price Login System to estimate real estate values.
We then apply Black & Scholes option pricing model to determine the real option values during the project appraisal period. Factors affecting the option price of the renewal project include exiting real estate values, risk-free discount rate, period for getting approval and construction, costs for demolition and tenants’ rental subsidy, expecting selling prices, and fluctuation rate of real estate prices in the housing market. This approach could provide guidance for the decision making on urban renewal projects from household owner’s and developer’s perspective.
If the real option value is higher than the costs associated with the appraisal period, then developers should hold the opportunity to proceed with the project, and vice versa.
論文目次 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與研究方法 2
第三節 研究流程 3
第二章 文獻回顧 5
第一節 都市更新相關法令回顧 5
第二節 特徵價格法相關文獻回顧 19
第三節 實質選擇權相關文獻回顧 27
第四節 小結 37
第三章 研究設計 38
第一節 特徵價格函數模型 38
第二節 實質選擇權評價模型 45
第三節 研究流程 48
第四章 實證分析 49
第一節 交易樣本敘述統計 49
第二節 迴歸分析 53
第三節 實證案例介紹 62
第四節 實質選擇權分析 70
第五節 實證結果分析 75
第五章 結論與建議 89
第一節 研究結論 89
第二節 後續研究建議 90
參考文獻 92
中文部分 92
英文部分 95
網站資源 96
參考文獻 中文部分
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英文部分
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網站資源
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http://twur.cpami.gov.tw/public/pu-index.aspx
3. 臺北市法規查詢系統,
http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/
4. 臺北市不動產數位資料庫,
http://tredb.taipei.gov.tw/2008TPWS/
5. 住展房屋網,
http://www.myhousing.com.tw/
6. 臺北市政府都市發展局,
http://www.planning.taipei.gov.tw/
7. 內政府地政司全球資訊網,
http://www.land.moi.gov.tw/
8. 臺北市居住服務平台,
http://www.housing.taipei.gov.tw/statistics-1.aspx
9. 臺北市建築管理工程處,
http://www.tccmo.taipei.gov.tw/
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