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系統識別號 U0026-2208201621095700
論文名稱(中文) 民間參與老人住宅投資效益個案研究-以高雄市市場多目標使用(市2)為例
論文名稱(英文) A BOT Case Study on Elderly Housing Kaohsiung City No.2 Marketland
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 建築學系碩士在職專班
系所名稱(英) Department of Architecture (on the job class)
學年度 104
學期 2
出版年 105
研究生(中文) 朱益民
研究生(英文) Yi-Min Chu
學號 N77981025
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 121頁
口試委員 指導教授-陳耀光
口試委員-文一智
口試委員-蘇南
口試委員-曾亮
中文關鍵字 民間參與  多目標使用  市場用地  老人住宅  財務槓桿 
英文關鍵字 Civic Engagement  Multipurpose Use  Market Land  Elderly Residences  Financial Leverag 
學科別分類
中文摘要 就在論文完成的這一天,7月6日,新北市私立樂活老人長照中心的一場大火,造成至少6名長輩死亡及多名重傷者。這場災難除了燒出台灣高齡化社會中,長照機構管理及政府政策的相關問題,也凸顯老年人口的照護與安養問題,已達須迅速制定政策,預為妥善安置與協助的階段。台灣自1993年已成為高齡化國家(aging nation),經國家發展委員會推估,到2017年老年人口將突破14%,相較於大多數的國家還來的快速。
隨著老年人口的增加、社會少子化的情況下,政府與民間應該共同努力,以減緩老年人失智與失能的速度,延長老年人健康的時期。而對應於解決老年人的生活照護問題,傳統的老人住宅未考慮老年人的真正需求、興趣等因素,也未顧及在地老化的考量。因此,本研究以「成功老化」為契機,提出以民間參與之興建方式開發老人住宅,進行個案模擬。也希望結合閒置市場之多目標使用,同時帶動社區都市改造,以期達使用者、開發者、周邊原居民各方多贏的效益。
本研究依據促進民間參公共建設法與多目標使用等相關法令,經市場調查、案例研究、產品定位分析後,考量基地之適法性與利基條件,選擇市場用地作為標的,以市場機能特性,結合老人住宅之生活需求,進行民間參與投資興建老人住宅財務模擬。本研究除以一般收入面及相對支出面模擬評估之外,更進一步考量保證金收入之有效運用,以其財務槓桿所產生之效益,進行模擬評估,而得到更適當的投資報酬。而同時考量事業體的永續經營與入住者的永續安居,方可在創造長期投資利益之餘,兼顧提高使用者滿意度,以期形成事業營運的良性循環。
英文摘要 A BOT Case Study on Elderly Housing Kaohsiung City No.2 Marketland

Author: Chu , Yi-Min
Advisor: Dr. Chen, Yaw-Kuang
Department of Architecture National Cheng Kung University
Architectural Engineering Group

SUMMARY
This study performed a market survey, case study, and product positioning analysis in compliance with the Act for Promotion of Private Participation in Infrastructure Projects and applicable laws concerning multipurpose use, and then took into account the appropriateness and niche conditions to choose a market land as the target. This study simulated the financial condition of the BOT construction of elderly residence according to the market performance characteristics and living needs of elderly residences. In addition to simulating and assessing the aspects of general revenue and relative expenditure, this study further took into account the effective application of security deposit income and simulated and assessed the effectiveness generated from financial leverage to obtain more appropriate return on investment. Moreover, only when the sustainable operation of business units and sustainable housing of residents are both taken into account can the benefits of long-term investment be created and the user satisfaction be increased to form a virtuous circle of business operation.
Keywords: Civic Engagement, Multipurpose Use, Market Land, Elderly Residences, Financial Leverag
INTRODUCTION
Under the situation of increase in elderly population and low birth rate, the government and NGOs should make joint efforts to decrease the speed of dementia and disabilities in the elderly and extend their healthy period. For responding to the life care issues of the elderly to be resolved, traditional elderly residences do not take into account the actual needs and interests of the elderly, and neither do they consider aging in place. Therefore, this study took the opportunity of “successful aging,” proposed the BOT construction project to develop elderly residences, and engaged in case simulation. This study also intended to combine the multipurpose use of idle market and drive the urban regeneration of communities, in order to achieve the effectiveness of multiple-win situation among users, developers, and original neighboring residents.

METHODS
1. Literature Analysis: The study learns the aging process from gerontology and explores how elderly can achieve successful aging and the connotation of elderly housing.
2. Current status survey: The study surveys the amount and demand of elderly welfare facilities and elderly housing, and the healthy and disabled elderly population in Kaohsiung. Bases onthe survey, the occupancy rate of elderly housing is projectional.
3. Simulation Analysis: The study chooses and analyzes thechosen site in Kaohsiung city to explore the difficulties that the elderly housing development will confront in the primary stages through building space simulation, environmental conditions evaluation and financial analysis, and proposes relevant solutions.

RESULTS AND DISCUSSION
The sensibility analysis suggests that revenue cannot effectively improve financial status through the adjustment of building structure and scale. With the simulation evaluation in recurring income and relative expenditure, the micro-profit feasible program can be gained. If the effective application of deposit income is further considered and the benefits generated by its financial leverage are used for simulation evaluation, more appropriate return on investment can be obtained, which also conforms to the investment model in the general industry. There will be great difference in the multiplier effect of investment effect generated by the application of financial leverage due to the management ideas and risk preferences of investors, which is also an issue worthy of depth research in the future.

CONCLUSION
From the perspective of “aging in place” in elderly residence community, this research combines the goal of market and resident neighborhood life circle in the community, and uses the three-dimensional and multi-objective usage program of public facilities in metropolis to use the market land for multiple objectives and then diversified operation direction is used to create the complementary symbiotic effect between market and elderly community, and it will also become the emerging industry both having social benefits and economic benefits in the future.
論文目次 目錄
摘要 I
謝誌 IV
目錄 V
表目錄 VIII
圖目錄 X
附錄 XI
第一章 緒論 1
1-1研究動機與目的 1
1-1.1研究動機 1
1-1.2研究目的 4
1-2研究範圍與內容 5
1-2.1研究範圍 5
1-2.2研究內容 6
1-3研究方法與架構 7
1-3.1研究方法 7
1-3.2研究架構 9
第二章 老人住宅需求與開發 11
2-1當前人口老化趨勢與困境 11
2-1.1我國人口老化趨勢 11
2-1.2人口老化的現象與困境 13
2-2老化階段的過程演變 20
2-2.1生理面的變化 20
2-2.2心理面的變化 22
2-2.3社會參與取向的變化 24
2-2.4老化過程分期與正向老化 26
2-3老人住宅的意涵 30
2-3.1對應成功老化的老人住宅設計 30
2-3.2老人住宅實質考量要素 31
2-3.3老人住宅與衍生活動參與 32
2-4民間參與投資老人住宅開發分析 34
2-4.1民間參與老人住宅失敗因素 34
2-4.2民間參與老人住宅發展之障礙 36
2-4.3促進民間參與老人住宅發展之可行方案 41
2-5國內民間開發老人住宅經營案例 42
2-5.1台北縣淡水鎮「潤福新象」 43
2-5.2台北縣三芝鄉基督教長老教會雙連安養中心 44
2-5.3台南市關廟區「悠然山莊安養中心」 46
第三章 高雄市投資開發老人住宅市場分析 49
3-1高雄市老人住宅市場需求 49
3-1.1高雄市人口老化趨勢 49
3-1.2高雄市老人住宅現有抗性 50
3-1.3高雄市老人住宅潛在需求 51
3-2高雄市老人住宅供給現況 53
3-2.1高雄市老人住宅數量及經營現況 53
3-2.2高雄市老人住宅經營案例 55
3-3高雄市投資開發老人住宅市場定位 58
3-3.1消費族群設定 58
3-3.2開發經營模式 58
3-3.3產品定位分析 60
第四章 基地選址與開發計畫 61
4-1開發緣起與選址 61
4-1.1高雄市市場用地使用現況 61
4-1.2 基地選址 62
4-1.3基地周邊環境及現況 64
4-2適用法令研議 69
4-2.1促進民間參與公共建設法 69
4-2.2都市計畫公共設施用地多目標使用辦法 70
4-3開發建築計畫 71
4-3.1老人住宅建築設計及設備標準 71
4-3.2市場用地結合老人住宅多目標使用之設計構想 71
4-3.3建築設計概念 72
4-3.4實質興建計畫 73
第五章 投資效益模擬 91
5-1投資參數設定 91
5-2建築興建成本分析 95
5-3營運成本分析 96
5-4營運收入分析 99
5-5投資效益模擬 100
5-5.1財務評估基準指標 100
5-5.2未收取權利金投資效益評估 105
5-5.3收取權利金投資效益評估 106
5-5.4信貸 108
5-6投資效益敏感度分析 109
5-7本開發案對政府之財務效益 110
第六章 結論與建議 113
6-1 結論 113
6-2 後續研究建議 115
參考文獻 117


表目錄
表1-1主要國家到達65歲以上人口比率之年次及倍化期間(7%~14%)一覽表 2
表2-12004~2014年年底人口數三階段年齡結構比較表 12
表2-2推估至2025年人口3階段年齡結構、扶養比及老化指數(中推計) 12
表2-3我國2003~2014年人口增加人數和比率 13
表2-4我國家戶數組成變遷表 14
表2-5我國65歲以上高齡者人口居住方式(單位:%) 15
表2-6我國65歲以上高齡者認為理想居住方式(單位:%) 15
表2-72013年我國65歲以上高齡者依目前家庭組成認為理想居住方式(單位:%) 16
表2-8推估2010至2060年我國5歲以上失能人數 16
表2-92005~2031年我國65歲以上失能人口比率 17
表2-102005~2015年我國各項失能人數占總失能人數之比率 18
表2-112005~2015年我國各項失能人數占總失能人數之比(續) 18
表2-121998~2013年離婚者之結婚年數結構比 19
表2-13生理學的理論 21
表2-14心理學理論 23
表2-15潤福新象各房型押租金(以戶為計算單位,單位:元) 44
表2-16潤福新象每月生活費(以人數計算,單位:元) 44
表2-17雙連安養中心服務項目一覽表 45
表2-18雙連安養中心收費標準(單位:元) 46
表2-19悠然山莊安養中心服務項目一覽表 47
表2-20悠然山莊安養中心收費標準(單位:元) 48
表3-1 2004~2014年高雄市三段年齡人口數 49
表3-2全台灣55歲以上者未來生活可自理時住進安養機構意願(單位:%) 51
表3-3全台灣55歲以上者未來生活可自理時不願意住進安養機構原因(單位:%) 51
表3-42005~2014年高雄市60~64歲及65歲以上健康與失能者人口比率 52
表3-52004~2013年高雄市安養、長期照護及養護機構數量 53
表3-6 2004~2013年高雄市安養、養護機構及長期照護可供人數及入住人數 54
表3-7 2004~2013年高雄市安養、養護機構及長期照護入住比率(單位:%) 54
表3-8高雄市自費安養老人公寓現況比較表 57
表3-9安養中心收費比較(單位:萬元) 60
表3-10安養中心收費比較(單位:萬元)(續) 60
表4-1變更前後原高雄市地區市場使用現況對照表 62
表4-2未開闢之市場用地優缺點分析 63
表4-3都市公共設施用地多目標使用辦法第三條附表三 70
表4-4法定最大可開發規模及興建規模 73
表4-5空間檢討項目 74
表4-6樓地板面積免計入項目 74
表4-7建築空間 75
表5-1固定資產耐用年數表 92
表5-2五大銀行平均基準利率表 92
表5-3基本假設參數表 94
表5-4工程經費表 95
表5-5期初投資成本 96
表5-6人事成本 96
表5-7總營運支出成本 98
表5-8老人安養及護機構─平均收費標準(單位:元/人) 99
表5-9老人住宅主要收入 99
表5-10老人住宅次要收入 100
表5-11場地出租收入 100
表5-12效益評估指標說明表 103
表5-13財務評估指標評估標準 104
表5-14未收取營運權利金效益 105
表5-15收取權利金1%之效益 107
表5-16 老人住宅保證金收取標準 108
表5-17 有信貸(6%)狀況下之投資效益 108
表5-18有無信貸之投資效益比較(50年) 109
表5-19敏感度分析表 110
表5-20本開發案對政府之效益-前10年之平均稅收 110
表5-21本開發案對政府之效益-11~20年平均稅收 111
表5-22本開發案對政府之效益-21~30年平均稅收 111
表5-23本開發案對政府之效益-31~40年平均稅收 111
表5-24本開發案對政府之效益-41~50年平均稅收 112


圖目錄
圖1-1臺灣人口老化地圖 2
圖1-2研究流程架構圖 9
圖2-1我國未來人口結構變動圖 11
圖2-2方形生存曲線 21
圖2-3潤福新象位置圖 43
圖2-4雙連安養中心位置圖 45
圖2-5悠然山莊安養中心位置圖 47
圖3-1仁愛之家「松柏樓」位置圖 55
圖3-2崧鶴樓位置圖 56
圖4-1基地周邊之都市圖 64
圖4-2基地位置圖 65
圖4-3基地周邊通及大眾運輸 66
圖4-4基地周邊現況照片 67
圖4-5基地周邊交通及大眾運輸 68
圖4-6A單元、B單元平面圖 77
圖4-7C單元平面圖 78
圖4-8地下二層平面圖 79
圖4-9地下一層平面圖 80
圖4-10地面層平面圖 81
圖4-11二層平面圖 82
圖4-12三層平面圖 83
圖4-13A單元標準平面圖 84
圖4-14B單元標準平面圖 85
圖4-15C單元標準平面圖 86
圖4-16南向透視圖 87
圖4-17華夏路、重和路交叉口透視圖 87
圖4-18華夏路側透視圖 88
圖4-19西南側透視圖 88
圖4-20臨8m巷面鄰里公園側透視圖 89
圖4-21地面層主入口透視圖 89

附錄
附錄一、原高雄市都市區市場用地分析表 附錄一-1
附錄一、現金流量表-未收取權利金 附錄二-1
附錄一、現金流量表-收取權利金 附錄三-1
參考文獻 參考文獻
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Google地圖https://www.google.com.tw/maps
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