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系統識別號 U0026-2006201909101700
論文名稱(中文) 論凶宅之說明義務及價值減損
論文名稱(英文) The Duty to Disclose Haunted House and Its Devaluation
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 法律學系
系所名稱(英) Graduate Institute of Legal Sciences
學年度 107
學期 2
出版年 108
研究生(中文) 蔡有亮
研究生(英文) Yu-Liang Tsai
學號 U26041218
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 202頁
口試委員 指導教授-侯英泠
口試委員-葉婉如
口試委員-李淑如
中文關鍵字 凶宅  說明義務  價值減損 
英文關鍵字 Haunted House  Duty of Disclose  Devaluation 
學科別分類
中文摘要 近年來,有關於凶宅之討論越來越多,主要除了民眾權利意識之抬頭外,更有賴於越來越多法律學者及實務見解陸續投入此一領域之探討,本文亦基於過去學說及實務見解之累積,進行本論文之研究。凶宅之問題源於其文化意義,經過研究,人們普遍對於非常態死亡多有畏懼之心裡,若死亡發生於房屋內,將使該房屋成為人們心理上難以接受之處所,因心理層面的壓力,更使該曾經發生過死亡情事的房屋成為交易上乏人問津的商品。因此,此類房屋於交易上的說明義務以及發生死亡情事後的損害填補問題,已經成為刻不容緩討論的議題。為研究此問題,必須先探討各界對於此畏懼感的認定標準為何,以作為說明義務內容範圍以及價值減損之輔助判斷標準,而畏懼感認定之標準,即為凶宅認定之標準。大體而言,內政部對凶宅認定之範圍最窄,法院次之,民間最廣,但民間以及法院標準頗為接近。於凶宅交易說明義務之研究部分,首先應認為有資訊優勢者應承擔說明義務,例如房屋持有者以及房仲業者。次之於說明義務之內容部分,必須區分不同的契約型態而有不同的結論,本文主要以買賣、租賃、仲介契約探討之。最後關於違反該說明義務之法律效果。主要可以討論締約上過失、詐欺、債務不履行以及瑕疵擔保責任等。於凶宅之價值減損部分,首先探討價值減損於民事上之侵害客體為何,於此主要有純粹經濟損失說以及所有權侵害說。次之討論該價值減損如何判斷,由於一般不動產估價學有其於凶宅估價上的挑戰,故本文認為可另以判斷上的統計以及嫌惡性設施貶值影響之研究輔助參照之。最後為了實務上侵權爭議的圓滿解決,本文亦提出在侵權責任上其他爭議之討論。
英文摘要 This years, there are more and more discussions about haunted house , it is mainly due to the fact that scholars and judicial opinions have been gradually introduced into this field. This paper also conducts research based on the accumulation of past doctrines and judicial in-sights. The problem of the haunted house stems from its cultural significance. After research, people are generally fearful of unnatural death. If the death occurs in the house, it will make the house a psychologically unacceptable place. Because of the psychological pressure, the house that has experienced death has become a product that people are not willing to buy. Therefore, the issue of the duty of disclose and devaluation must be discussed. In order to study this problem, we must first discuss the criteria for determining this feel of fear, as a supplementary judgment standard for the scope of the duty of disclose and the devalution, and the standard of feel of fear determination is the standard for the determination of the haunted house. In general, the standards of the Ministry of the Interior are the narrowest, the judicial opinions are second, the general people are the widest, but the standards of the gen-eral people and the judicial opinions are quite close. In the research part of the duty of dis-close, first of all, those who have the advantage of information should bear the duty to dis-close, such as the house owner and the agency. Secondly, the content of the duty of disclose, it is necessary to distinguish between different contract types. This paper mainly discusses the sale, lease, and intermediary contract. Finally, the legal effect of vio-lating the duty of disclose mainly discuss culpa in contrahendo, fraud, non-performance, and liability for war-ranty. In the part of the devalution, first discuss the legal position of the devalution. Some people think that devalution is pure economic loss, and some people think that it is owner-ship violation. In addition, must to discuss how to judge the loss, because the general estima-tion method has its challenge on the haunted house, this paper believes that it can be supple-mented by the statistics of the judgment practice and the research on the impact of the deval-uation of abhorrent facilities. Finally, in order to successfully resolve the disputes of tort liability in practice, this paper also presents a discussion of other disputes of tort liability.
論文目次 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍及方法 2
第三節 研究架構 3
第四節 我國居住暨交易型態及文化因素與凶宅問題之連結 4
第一項 我國目前居住型態概況 5
第一款 法規面觀察 5
第一目 民法與公寓大廈管理條例 6
第二目 建築法與建築技術規則 8
第二款 非法規面觀察 8
第一目 房仲業者及網路平台對於居住型態的分類 9
第二目 內政部不動產成交案件實際資訊申報書 10
第三款 我國居住型態比率概況 11
第四款 小結 12
第二項 我國住宅交易型態概況 12
第一款 不動產交易實價查詢 12
第二款 民間房仲業者之服務 13
第三款 統計上之資料 13
第三項 我國之凶宅文化因素 14
第四項 小結 15
第二章 凶宅之認定 16
第一節 民間對凶宅之認定 16
第一項 台灣凶宅網 17
第一款 原因 17
第二款 地點 18
第三款 時間 18
第二項 以實務案例觀察 19
第一款 原因 19
第二款 地點 20
第三款 時間 20
第二節 實務見解 21
第一項 內政部見解 21
第一款 92年「不動產委託銷售契約書範本」 22
第二款 97年「內授中辦地字第0970048190號函釋」 23
第三款 101年「成屋買賣契約書範本」及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 24
第四款 104年「不動產說明書應記載及不得記載事項」 26
第五款 107年「住宅租賃契約書範本」(「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」) 27
第六款 108年「住宅包租契約書範本」(「住宅包租契約應約定及不得約定事項」)、「住宅轉租契約書範本」(「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」) 30
第七款 小結 32
第二項 法院見解 36
第一款 以「原因」分析 37
第一目 自殺與他殺 37
第二目 意外致死與自然死亡 38
第三目 不採取特定原因成立之立場 42
第二款 以「地點」分析 42
第一目 「發生地點」與「結果地點」皆在專有部分。 43
第二目 「發生地點」在專有部分;「結果地點」非於專有部分 44
第四目 「發生地點」與「結果地點」皆非於專有部分 46
第五目 不以特定地點而具體判斷 50
第三款 以「時間」分析 51
第一目 賣方產權持有期間之爭論 51
第二目 死亡事件發生之久暫與凶宅之成立 53
第三節 與凶宅相關之類似概念 55
第一項 凶宅與鬼屋 55
第二項 凶宅與嫌惡性設施 57
第三項 凶宅與污名化不動產 58
第四節 小結暨凶宅認定之廣狹及其法律實益 59
第一項 各種凶宅標準之廣狹 59
第二項 凶宅認定之法律實益 60
第一款 輔助說明義務內容認定之法律實益 60
第二款 輔助判斷價值減損之法律實益 61
第三章 凶宅交易價值減損之判斷 64
第一項 估價單位之判斷 65
第一款 不動產估價之意義 65
第二款 影響建築物價格之因素 66
第三款 形成建築物價格之原則 67
第一目 需要與供給原則 68
第二目 變動原則 68
第三目 替代原則 68
第四目 最有效使用原則 68
第五目 均衡原則 69
第六目 收益遞增遞減原則 69
第七目 收益分配原則 70
第八目 貢獻原則 70
第九目 適合原則 70
第十目 競爭原則 71
第十一目 預測原則 71
第十二目 外部性原則 71
第四款 建築物價格評估方法概述 73
第一目 成本法(不動產估價技術規則第48條至69條) 73
第二目 比較法(不動產估價技術規則第18條至27條) 74
第三目 收益還原法(不動產估價技術規則第28條至47條) 75
第五款 凶宅於不動產估價學之挑戰及啟發 75
第一目 凶宅於不動產估價學之挑戰 76
第二目 凶宅於不動產估價學之啟發 80
第二項 嫌惡性因素對不動產價格之影響 80
第一款 與凶宅接近之嫌惡性設施 81
第二款 「殯儀館」或「墳墓」對於房價之影響 82
第三款 於凶宅價值評估之參考 83
第三項 實務判決上之統計 84
第一款 原因:自殺;發生地:專有部分;結果地:專有部分 84
第二款 原因:自殺;發生地:專有部分;結果地:非專有部分 85
第三款 原因:自殺;發生地:非專有部分;結果地:非專有部分 86
第四款 原因:意外;發生地:專有部分;結果地:專有部分 86
第五款 原因:意外;發生地:專有部分;結果地:非專有部分 87
第六款 原因:他殺;發生地:專有部分;結果地:專有部分 87
第四項 小結 88
第四章 凶宅交易之契約說明義務 90
第一節 契約說明義務之立論基礎 93
第一項 誠實信用原則的具體化 94
第一款 誠實信用原則的意義與功能 94
第二款 具體化誠信原則與說明義務 95
第二項 契約自由原則及實質正義 96
第一款 私法自治原則與契約自由原則 96
第二款 契約拘束力與自我負責原則 97
第三款 實質契約自由與說明義務 98
第三項 信賴責任理論 100
第一款 信賴保護之正當性 100
第二款 信賴保護之基礎 100
第三款 信賴保護與說明義務 101
第二節 契約說明義務之義務類型 102
第一項 契約之義務群 102
第一款 真正義務 102
第一目 給付義務 103
第二目 附隨義務 104
第二款 不真正義務 104
第二項 說明義務之契約義務類型 105
第一款 資訊給付義務 105
第二款 資訊保護義務 105
第三節 凶宅資訊之說明義務主體及其內容 106
第一項 凶宅說明義務之主體 106
第一款 資訊風險之分配 107
第一目 客觀因素 107
第二目 主觀因素 108
第三目 資訊需求者之與有過失 108
第二款 凶宅資訊風險之分配 109
第一目 凶宅持有人須負擔說明義務 109
第二目 仲介業者須負擔說明義務 109
第三目 否認締約相對人之調查義務 110
第二項 凶宅交易說明義務之內容 111
第一款 實務見解 111
第一目 內政部見解 112
第二目 法院見解 114
第二款 本文見解 117
第一目 凶宅交易之契約說明義務之義務類型 117
第二目 在不同契約利益下之凶宅交易說明義務之內容 120
第四節 違反凶宅交易契約說明義務之效果 129
第一項 締約上之過失責任 129
第一款 民法第245條之1「契約未成立」之意義 130
第二款 締約上之過失與說明義務之違反 131
第三款 違反凶宅交易說明義務之締約上過失責任 133
第二項 不作為詐欺 134
第一款 不作為詐欺與說明義務 134
第二款 違反凶宅交易說明義務之不作為詐欺 136
第三項 瑕疵擔保責任 137
第一款 物之瑕疵擔保責任 137
第二款 凶宅是否屬於物之瑕疵 138
第三款 民法第360條與說明義務 140
第四款 民法第360條與凶宅交易之說明義務 141
第四項 債務不履行責任 142
第一款 不完全給付 142
第一目 不完全給付之意義 142
第二目 附隨義務之違反與不完全給付 143
第三目 凶宅交易說明義務與不完全給付 144
第二款 受任人之損害賠償責任 144
第五項 不動產經紀業管理條例 145
第五章 凶宅價值減損之侵權責任 147
第一節 價值減損於民事法之侵害客體 148
第一項 純粹經濟上損失說 148
第二項 所有權侵害說 150
第三項 本文見解 153
第一款 價值減損非屬純粹經濟上之損失 153
第二款 價值減損屬於所有權侵害之其他理由 154
第一目 浮動的所有權概念 154
第二目 所有權概念於憲法之闡釋 155
第三目 達成所有權之經濟作用 157
第三款 價值減損所侵害之所有權權能 158
第二節 價值減損於侵權行為責任之請求權基礎 160
第一項 一般侵權責任 160
第一款 自殺成功時已喪失權利能力,是否有負擔侵權行為之可能? 161
第二款 是否為違反善良風俗之行為 162
第一目 法院見解 163
第二目 學說見解 164
第三目 本文見解 165
第三款 第184條第1項後段「故意」之內涵 166
第一目 自殺(或他殺)故意與法益侵害故意之區別 167
第二目 本文見解 168
第四款 自殺或他殺是否違反保護他人之法律 171
第二項 僱用人連帶責任 172
第一款 受僱人自殺或殺人或過失致人於死是否屬職務上之行為 173
第一目 自殺型侵權行為爭議 175
第二目 他殺型侵權行為爭議 176
第二款 僱用人對於受僱人自殺或殺害他人或過失致人於死是否已盡相當注意或縱盡相當注意亦無法避免 178
第三項 承租人之侵權行為代負責任(民法第433條) 179
第一款 民法第433條之責任性質 179
第一目 第三人成立侵權行為前提說 179
第二目 獨立判斷說 180
第三目 本文見解 181
第二款 第三人屋內自殺承租人之民事責任判斷 182
第六章 結論 184
第一節 凶宅交易說明義務之確立 184
第二節 內政部規範之評析與修正建議 186
第三節 對於所有權概念之彈性解釋 189
第四節 凶宅價值減損判斷之建議 190
參考文獻 191
表一:內政部凶宅認定見解(統一前) 199
表二:內政部凶宅認定見解(統一後) 200
表三:內政部凶宅認定見解與民間比較 200
表四:內政部凶宅說明義務見解(統一前) 201
表五:內政部凶宅說明義務見解(統一後) 201
表六:實現「安穩居住於房屋利益」之說明義務內容 201
表七:實現「正確評估房屋價值之利益」之說明義務內容 202
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參、學位論文(按姓名筆劃排序)
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2. 李次耕,論凶宅交易所涉民事責任,國立成功大學碩士論文,2017年7月。
3. 吳聰億,物之瑕疵擔保責任之研究-以凶宅房屋買賣為中心,國立中正大學碩士論文,2015年7月。
4. 林坤賢,預售屋交易制度之資訊揭露及說明義務探討,逢甲大學碩士論文,2013年6月。
5. 洪敦懌,我國凶宅資訊制度之研究-兼論美國污名化不動產,逢甲大學碩士論文,2016年6月。
6. 章志鵬,外煞風水因子對於住宅價格影響之研究-以鹿港鎮、彰化市為例,國立臺北大學碩士論文,2015年7月。
7. 張欣潔,純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑── 以「使他人房屋成凶宅致生貶值損害」之類型為中心,國立政治大學碩士論文,2016年7月。
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9. 楊宏暉,締約前資訊義務之研究,國立政治大學博士論文,2009年1月。
10. 蕭如儀,論自殺致他人房屋成為凶宅之侵權責任及承租人責任,國立臺灣大學碩士論文,2017年6月。
11. 薛博橙,我國法院審理凶宅案件之量化統計及法律分析,逢甲大學碩士論文,2014年1月。

肆、其他資料
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i. 91年「房屋委託租賃契約書範本」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120160811--636065035470393783.docx(最後瀏覽日:2018/7/6)
ii. 92年「不動產委託銷售契約書範本」:http://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120130204--634955743395516094.doc(最後瀏覽日:2018/3/15)
iii. 101年「成屋買賣契約書範本」:http://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120130926--635157867596768260.doc(最後瀏覽日:2018/3/15)
iv. 101年「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」:http://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120130314--634988573440203985.doc(最後瀏覽日:2018/3/15)
v. 104年「不動產說明書應記載及不得記載事項」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120151126--635841292157620217.doc(最後瀏覽日:2018/6/23)
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vii. 105年「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120160706--636034007193898000.doc(最後瀏覽日:2018/7/6)
viii. 107年「住宅租賃契約書範本」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120180629--636658801307949685.docx(最後瀏覽日:2018/7/6)
ix. 107年「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120180629--636658805512075961.docx(最後瀏覽日:2018/7/6)
x. 108年「住宅包租契約書範本」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120190225--636866866881928007.doc(最後瀏覽日:2019/6/19)
xi. 108年「住宅包租契約應約定及不得約定事項」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120190225--636866857525312439.doc(最後瀏覽日:2019/6/19)
xii. 108年「住宅轉租契約書範本」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120190225--636866913320731423.doc(最後瀏覽日:2019/6/19)
xiii. 108年「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」:https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120190225--636866908408470246.doc(最後瀏覽日:2019/6/19)
2. 其他網路資源:
i. 「台北市不動產仲介經紀商業同業公會」之「不動產專任委託銷售契約書」:https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=8&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjP8rvMr8PbAhUBlZQKHW-kDpMQFgiBATAH&url=http%3A%2F%2Fwww.taipeihouse.org.tw%2Fuserfiles%2FDownload%2F%25E5%25B0%2588%25E4%25BB%25BB%25E5%25A7%2594%25E8%25A8%2597%25E9%258A%25B7%25E5%2594%25AE%25E5%25A5%2591%25E7%25B4%2584%25E6%259B%25B8(%25E5%25AE%259A%25E7%2589%2588).pdf&usg=AOvVaw3JuGutRJScT_MObCxRQfPc(最後瀏覽日:2018/6/8)
ii. 不動產成交案件實際資訊申報書:https://www.land.moi.gov.tw/onlinebill/1042-n1.pdf(最後瀏覽日:2018/6/5)
iii. 行政院第3544次會議「租賃住宅市場發展及管理條例草案」立法總說明:https://www.ey.gov.tw/File/EFB713A0E5C2BD86?A=C(最後瀏覽日:2018/7/6)
iv. 台灣凶宅網:https://unluckyhouse.com/showthread.php?t=1(最後瀏覽日:2018/6/6)
v. 591售屋網:https://sale.591.com.tw(最後瀏覽日:2018/6/5)
vi. 591小百科:http://wiki.591.com.tw/doc-innerlink-透天厝.html(最後瀏覽日:2018/6/5)
vii. 樂屋網:https://extra.rakuya.com.tw/house_news/%5B樂屋情報%5D了解房屋的種類,公寓、華夏、大樓、透天厝-1882.html(最後瀏覽日:2018/6/5)
viii. 信義房屋:http://www.sinyi.com.tw(最後瀏覽日:2018/6/5)
ix. 謝明瑞,嫌惡設施對不動產市場的影響:https://www.npf.org.tw/2/10615(最後瀏覽日:2018/6/23)
x. 「智邦不動產」對於嫌惡性設施對於房價之影響評估:http://home.url.com.tw/index.php?func=housedetail&info_no=468(最後瀏覽日:2018/7/1)
xi. 「台灣房屋智庫」對民眾對於嫌惡設施之問卷調查:http://www.taizhong.org.tw/link4-3_view.asp?biid=644(最後瀏覽日:2018/7/1)
xii. 不動產成交案件實際資訊申報書:https://www.land.moi.gov.tw/onlinebill/1042-n1.pdf(最後瀏覽日:2018/6/5)
xiii. 104 年「住宅狀況抽樣調查報告」:http://pip.moi.gov.tw/Upload/sys/study/869.pdf(最後瀏覽日:2018/6/7)
xiv. 內政部營建署調查研究報告:https://www.cpami.gov.tw/filesys/file/chinese/house/survey/ph_14_54.doc(最後瀏覽日:2018/6/7)
xv. 內政部不動產資訊平台:http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0401.aspx(最後瀏覽日:2018/6/23)
xvi. 內政部營建署「住宅需求動向調查」第11卷第1期:http://pip.moi.gov.tw/Upload/sys/CONFIDENCE_SCORE/paper/102Q1_paper.PDF(最後瀏覽日:2018/6/23)

伍、英文文獻
1. Joseph A. Snoe ,D. Barlow Burke(2008).Property: Examples & Explanations: Aspen Publishers.
2. Pollock ,Joycelyn M. (2015). Criminal Law: Routledge.
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