進階搜尋


 
系統識別號 U0026-1002201016561200
論文名稱(中文) 以網際網路三維地理資訊系統為基礎之仿真數碼城市在不動產市場之應用
論文名稱(英文) Application of Photo-realistic City Model in Real Estate Market Based on Web 3D GIS
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 測量及空間資訊學系碩博士班
系所名稱(英) Department of Geomatics
學年度 98
學期 1
出版年 99
研究生(中文) 成晨光
研究生(英文) Chen-Kuang Cheng
電子信箱 ccjeremy07@gmail.com
學號 P6696101
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 130頁
口試委員 指導教授-饒見有
口試委員-陳永寬
口試委員-詹進發
中文關鍵字 數碼城市  地理資訊系統  仿真城市模型  不動產  區位  物理環境 
英文關鍵字 Cyber City  GIS  Photo-realistic City Model  Real Estate  Location  Physical Environment 
學科別分類
中文摘要 網際網路三維地理資訊系統是協助消費者來做不動產決策的最佳工具,因為其不僅可以提供基本的地理資訊系統工具,如定位與量測距離和面積的工具,甚至於各種空間分析工具,同時也提供真實地景與建物做為場景。它也提供使用者能透過網際網路獲得身歷實境的體驗,這與單單透過文字、圖片與錄影帶作為行銷廣告的感受是截然不同的。本研究乃以消費者需求為導向,提供不動產之區位與物理環境資訊,以供其透過網際網路三維地理資訊系統平台來做相關之決策。
首先,本研究從附有建物樓層數屬性資料的二維GIS圖層出發,為了提昇網際網路資料串流的效能與減少仿真城市之初期模塑費用,本研究提出多尺度建物模塑策略,也就是:積木式模型、圖庫材質模型、仿真經濟模型與仿真精緻模型。仿真經濟模型沿著主要道路兩側模塑,仿真精緻模型則沿著主要道路十字路口來佈建。其中仿真經濟與精緻模型都會模塑側出招牌,而仿真精緻模型會更進一步地模塑出建物騎樓,因為這兩種特徵是臺灣特有的建物風格。本研究以臺南安平為例,建置多尺度仿真數碼城市,該地區面積約11平方公里,主要道路長達42.6公里,總計仿真模塑之建物約3,500棟。
其次,本研究以網際網路三維地理資訊系統為基礎,所建置之不動產查詢系統中,編製了生活機能、鄰避、稀有、聯外道路與其他公共設施之主題圖,並應用環域分析工具建立了這些主題之區位查詢功能,以提供消費者獲知其住居附近之設施及其間距。本研究也應用了其他GIS空間分析工具,以提供日照模擬、視野分析、地勢排水和水平面上升之分析等物理環境資訊,藉此提昇消費者相關於不動產決策之效率。當使用者施行不動產之定位查詢後,三維場景會自動轉移到該位址,使用者可以接續點選其所需之資訊種類按鈕,本系統會即時運算並顯示其區位或物理環境資訊。
本研究所開發之查詢系統乃消費者導向,因其以GIS為基礎之故,可以實現不動產市場之應用,提供區位和物理環境等這類關鍵資訊給消費者,以提昇其理性決策的品質。多尺度仿真城市模塑策略因依照建物之重要性與相對於主要道路的位置,以不同尺度來建置房屋模型,因此在經濟面上可降低製作成本,同時可大量降低資料量,以提升網路上資料傳輸的效能與Web 3D GIS的可行性。本研究己完成主要道路之仿真模塑,其餘之街、巷與弄等之次要道路尚有待補實模塑,以竟完全仿真數碼城市之功,惟這樣的圖資規模相當鉅大,在網際網路GIS之客戶端的效能將會是個艱鉅的挑戰,屆時這還需要更進一步的研究,才能維持客戶端可接受的效能。
英文摘要 The Web-based 3D GIS would be the most appropriate tool for consumers on real estate decision-making. Because, it provides with not only the basic GIS functions, e.g. the positioning and the measurement of distance and area, but also more realistic landscape and architecture detail. It also gives the user an immersive virtual reality environment through the Internet that is rather different from merely through texts, pictures or videos. The main topic of this study is to provide sufficient location and physical environment information for the user to select the optimum housing through a Web-based 3D GIS platform.
At the beginning, we reconstruct a photo-realistic city model based on a 2D GIS building layer that contains building ground plans and attributes, e.g. number of storey. For the purpose of increasing the Internet data streaming efficiency and reducing the cost in building modeling, a multi-scale building modeling is proposed in this research such as block model, generic texture model, photo-realistic economic model, and photo-realistic detailed model. The billboards which extruded from the facade are modeled for buildings along the major roads. For the detailed one, the arcades are modeled around the major road junctions, because they represent a distinguishing feature of the buildings in Taiwan. In this study, Anping District, reconstructed as a multi-scale photo-realistic city model, has approximately 11 km2, where is a total of 42.6 km main road within it. Those buildings along to the main roads, tatally about 3,500 units, were modeled as photo-realistic economic or detailed model.
In real estate applications based on the designed Web-based 3D GIS platform, a location and environment query system to assist users to choise the optimum house has been established. When a user starts the query, the 3D scene will transit to a specific location and shows the environmental information to the user. Some geo-spatial query and analysis functionalities were performed, such as buffer-zone, shadow, viewshed, terrain-profile and flood-potential analysis etc. Therefore, users can make efficient decisions on real estate market through this system.
Based on GIS, the real estate query system set up in this study is a consumer oriented one, which performed the location and physical environment analysis, and provided the key information to consumers for making more rational decisions. The degree of scale for a certain building is decided according to its importance and relative location to a major road therefore the cost in production and the data volume were reduced concurrently. The efficiency during data transfer on the Internet is increased and its applicability in Web-based 3D GIS is raised. In this study, although the photo-realistic building modeling focuses on the main roads and some landmark buildings, the rest, i.e. the buildings along streets, lanes, and alleys, need to be reconstructed in the same way to fulfill the totally photo-realistic cyber city for improving the application value. The system data volume will be increased dramatically, and then the clients’ performance via Internet on GIS Server will be a challenge and further study is required in order to achieve the acceptable performance.
論文目次 致謝 i
摘要 iv
Abstract vi
目錄 viii
本文章節目錄 viii
圖目錄 xi
表目錄 xiv
第一章 前言 - 1 -
1.1 研究目的 - 5 -
1.2 擬探討的課題 - 5 -
1.3 本論文之架構 - 6 -
第二章 不動產之區位與環境 - 8 -
2.1 不動產開發商之決策準則 - 10 -
2.2 影響不動產價格之因子 - 12 -
2.3 不動產買賣雙方資訊之不對稱 - 20 -
2.4 消費者之不動產決策準則 - 22 -
2.5 土地使用分區管制 - 25 -
2.6 不動產之區位 - 25 -
2.6.1 生活機能設施 - 26 -
2.6.2 鄰避設施 - 28 -
2.6.3 稀有設施 - 30 -
2.6.4 聯外道路 - 31 -
2.7 物理環境 - 32 -
2.7.1 日照情形 - 32 -
2.7.2 建物視野 - 33 -
2.7.3 地勢排水與水平面上升之分析 - 33 -
第三章 仿真數碼城市之模塑 - 35 -
3.1 以計算機圖學為基礎之建物模塑 - 35 -
3.1.1 邊界表示模型 - 36 -
3.1.2 建構實體幾何模型 - 36 -
3.2 以三維地理資訊系統為基礎之仿真建物模塑 - 37 -
3.3 建物重建之細緻度層級 - 39 -
3.4 多尺度仿真數碼城市模塑策略 - 42 -
第四章 網際網路三維地理資訊系統 - 46 -
4.1 網際網路三維地理資訊系統 - 47 -
4.2 資料的傳輸與場景的顯示 - 48 -
4.3 伺服器端與客戶端 - 48 -
4.4 系統的整合 - 50 -
第五章 個案研究 - 52 -
5.1 臺南安平簡介 - 53 -
5.2 軟硬體設備與圖資材料 - 54 -
5.2.1 軟體設備 - 54 -
5.2.2 硬體設備 - 54 -
5.2.3 圖資材料 - 55 -
5.2.4 多尺度仿真數碼城市模塑策略 - 59 -
5.3 不動產區位與環境查詢系統 - 65 -
5.3.1 系統功能需求 - 71 -
5.3.2 系統功能架構 - 72 -
5.4 不動產區位與環境查詢系統之實例操作 - 79 -
第六章 討論 - 95 -
6.1 多尺度三維仿真建物模型 - 95 -
6.2 三維建物在GIS編修工具之模塑 - 96 -
6.3 側出招牌為數碼城市生動之關鍵 - 98 -
6.4 多尺度三維仿真數碼城市之模塑與展示 - 99 -
6.5 客戶端三維場景的顯示 - 100 -
6.6 不動產之區位查詢 - 101 -
6.7 不動產之物理環境分析 - 101 -
第七章 結論與展望 - 102 -
謝誌 - 106 -
參考文獻 - 107 -
附錄1 不動產查詢系統操作介面說明 116
附錄2 GIS三維建物編修方法 128
參考文獻 591租屋網,http://www.591.com.tw/,2009。
王恭棋,房價指數模型建構之研究-以桃竹地區市鎮交易資料為例,國立中央大學,產業經濟學研究所,碩士論文,2006。
王蜀嘉,數碼城市三維建模規範訂定問題探討,第26屆測量與空間資訊研討會論文集,宜蘭科技大學CD- ROM,2007。
王琬宜,地理資訊系統在不動產查詢與分析上之應用,國立政治大學,地政學研究所,碩士論文,2000。
江怡慧,台灣不動產專業網站服務品質之研究,國立屏東商業技術學院,不動產經營學研究所,碩士論文,2005。
艾兆蕾,影響住宅區地價因素之空間分析-以鄉鎮與縣市為例,世新大學,經濟學系,2005。
行政院內政部,”ehouse不動產交易服務網”,http://ehouse.land.moi.gov.tw/default2.aspx,2009。
行政院環境保護署,「居家生活環境資訊網」,2009。
http://edb.epa.gov.tw/living/index.asp
李永展、翁久惠,鄰避設施對主觀環境生活品質影響之探討:以居民對垃圾焚化廠之認知與態度為例,經社法制論叢,16: 89-117,1995。
李家豪,洪災對住宅價格之影響-特徵價格法之應用,國立臺北大學,都市計畫學研究所,碩士論文,2004。
李洋毅,綠化形態對都市熱島效應影響之研究,銘傳大學,媒體空間設計研究所,碩士論文,2006。
李鎮平,新竹市住戶之住宅選擇分析,中華大學,建築與都市計畫學研究所,碩士論文,2001。
周尚霖、蔡仁卓、許巖璨,不動產資訊流通應用及管理系統,地理資訊系統,2(2): 3-10,2008。
周美伶,購屋者外部資訊搜尋管道選擇行為與搜尋期間之探討,住宅學報,14(2): 1-25,2005。
吳濟華、葉晉嘉、周佳儀,高雄都會區女性住宅消費行為意向之研究,住宅學報,14(1): 67-84,2005。
林哲宇,住宅選擇行為預測在資料不確定下的分析方法,國立成功大學,都市計劃學研究所,碩士論文,2009。
林家宏,競租價格模型與屬性價格模型對捷運車站周邊房價預測之比較分析,國立成功大學,都市計劃學研究所,碩士論文,2004。
林尚德,以反應空間不穩定性為基礎之土地估價模型建立,國立成功大學,都市計劃學研究所,碩士論文,2003。
林祖嘉、馬毓駿,特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用,住宅學報,16(2): 1-22,2007。
林嘉豪,以VRML/X3D為基礎的互動式三維空間資訊管理系統之研究,逢甲大學,環境資訊科技研究所,碩士論文,2005。
林淑萍,住戶換屋行為與住宅福祉變遷解析,中原大學,建築學研究所,碩士論文,2002。
林秋瑾、楊宗憲、張金鶚,住宅價格指數之研究-以台北市為例,住宅學報,4: 1-30,1996。
林麗玉,以服務導向式架構整合房屋仲介系統,逢甲大學,資訊電機工程學研究所,在職專班碩士論文,2008。
紀雲曜、李上妤、葉光毅,公共設施最適服務/影響距離之評估模式,建築與規劃學報,5(2): 150-177,2004。
胡海豐,住宅面積與環境寧適需求的取捨,建築學報,39: 51~62,2002。
洪得洋、林祖嘉,台北市捷運系統與道路寬度對住屋價格影響之研究,住宅學報,8:47-67,1999。
陶政慷,三維地理資訊系統在都市建築日照之應用-以陰影遮蔽及太陽輻射效能分析為例,國立中山大學,海洋環境及工程研究所,碩士論文,2005。
莊勝評,汽車旅館設立區位與居民態度之相關性研究,世新大學,觀光學研究所,碩士論文,2007。
陳心怡,台北都會區住宅次市場之界定及交互關係探討,國立成功大學,都市計劃學研究所,碩士論文,2002。
陳永寬、成晨光、林長青、梁治文,臺大實驗林生態系經營區劃,國立臺灣大學,農學院實驗林研究報告,16(4): 229-239,2002。
陳莉媚,台灣房地產行銷策略之研究,中國文化大學,建築及都市計畫學研究所,碩士論文,2009。
陳彥仲、陳佳欣、吳俊賢,家戶之住宅選擇模型與住宅之家戶競爭模型實證比較分析,住宅學報,13(1): 1-13,2004。
陳奉瑤、楊依蓁,個別估價與大量估價之準確性分析,住宅學報,16(2): 67-84,2007。
國土規劃及不動產資訊中心,不動產交易糾紛之現況介紹,國土規劃及不動產資訊中心研究成果,2006。
http://www.ippi.org.tw/Realestate/result/ResultIndex_1.aspx?ID=4528
曾菁敏,空間外部性、交易成本與市地重劃對住宅土地價格影響之研究-台南市的實證分析,住宅學報,17(1): 23-50,2008。
張金鶚、楊宗憲、洪御仁,中古屋及預售屋房價指數之建立評估與整合-台北市實證分析,住宅學報,17(2): 13-34,2008。
張金鶚、范垂爐,房地產真實交易價格之研究,住宅學報1: 75-97,1993。
張春龍,住宅選擇模型之研究-以台南市為例,長榮管理學院,經營管理學研究所,碩士論文,2000。
張桂鳳,永續建築居住效益對購屋選擇之影響,住宅學報,17(1): 51-70,2008。
黃宏原,台灣房屋仲介網站服務功能之分析,中原大學,資訊管理學研究所,碩士論文,2004。
黃仲毅,居民對於鄰避設施認知與態度之研究:以溪州垃圾資源回收焚化場為例,中國文化大學,政治學研究所,碩士論文,190頁,1998。
黃佳鈴、張金鶚,從房地價格分離探討地價指數之建立,台灣土地研究,8(2): 73-106,2005。
黃詩純,探討視覺景觀對不動產價格影響,國立臺北大學,不動產與城鄉環境學研究所,碩士論文,2005。
馮怡婕,多尺度三維地籍建物資料流通架構建立之研究,國立臺北大學,不動產與城鄉環境學研究所,碩士論文,2009。
楊統極,三維城市模型與地形圖之共通性及發展三維城市模型於地理資訊系統應用之探討,國立成功大學,測量及空間資訊學研究所,碩士論文,2009。
楊謙柔,都市住環境設施評價模式之研究,中國文化大學,建築及都市計畫學研究所,博士論文,2009。
熊文煌,房地產開發住宅區位評估指標體系之研究,朝陽科技大學,建築及都市設計學研究所,碩士論文,2006。
蔡仁卓,結合GIS與類神經網路應於不動產估價之研究,地理資訊系統,1(2): 33-37,2007。
蔡瑞煌、高明志、張金鶚,類神經網路應用於房地產估價之研究,住宅學報,8: 1-20,1999。
劉小蘭、王大立,個人住宅區位選擇之研究,國立政治大學學報67: 273-292,1993。
賴碧瑩,應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究,住宅學報,16(2): 43-65,2007。
龔永香、江穎慧、張金鶚,客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價,住宅學報,16(2): 23-42,2007。
Brereton, F. Clinch, J. P. and Ferreira, S., Happiness, Geography and the Environment. Ecological Economics, 65: 386-396, 2008.
Bourassa, S.C., Hoesli, M., and Sun, J., What’s in a View? Environment and Planning A, 36:1427-1450, 2004.
Cavailhès J., Brossard T., Foltête, J.-C., Hilal, M., Joly, D., Tourneux, F.-P., Tritz, C., and Wavresky, P., GIS-Based Hedonic Pricing of Landscape. Environment, Resource and Economics, 44: 571-590, 2009.
Chiu, M.-L., and Lan, J.-H., Discovery of Historical Tainan: a Digital Approach. Automation in construction, 10(3): 355-364, 2001.
Colwell, P. F., and Munneke, H. J., The Structure of Urban Land Price. Journal of Urban Economics, 41:321-336, 1997.
Gröger, G., and Plümer, L., How to Get 3D for the Price of 2D—Topology and Consistency of 3D Urban GIS. GeoInfomatica, 9(2): 139-158, 2005.
Gröger, G, Kolbe, T.H., Czerwinski, A. and Nagel, C., “OpenGIS City Geography Markup Language (City GML) Implementation Specification”, Open Geospatial Consortium (OGC) 08-007, Version 1.0.0, 2008.
Joly, D., Brossard, T., Cavailhès, J., Hilal, M., Tourneux F.-P., Tritz, C., and Wavresky, P., A Quantitative Approach to the Visual Evaluation of Landscape. Annals of the Association of American Geographers, 99(2): 292-308, 2009.
Hanzl, M., Information Technology as a Tool for Public Participation in Urban Planning: a Review of Experiments and Potentials. Design Studies, 28: 289-307, 2007.
Huang, H., and Trinder, J.C., Object Recognition Based on Boundary Description. Photogrammetric Engineering and Remote Sensing, 65(8): 915-921, 1999.
Kestens, Y., Thériault, M., and Rosiers, F.D., The Impact of Surrounding Land Use and Vegetation on Single-family House Prices. Environment and Planning B: Planning and Design, 31:539-567, 2004.
Kolbe, T.H., Gröger, G., and Plümer, L., CityGML-Interperable Access to 3D City Models. Proceeding of the 1st International Symposium on Geo-information for Disaster Management. Delft, The Netherlands, 2005.
Lake, I.R., Lovett, A.A., Bateman, I.J. and Langfand, I.H., Modelling Environmental Influences on Property Prices in an Urban Environment. Computers, Environment and Urban Systems, 22(2): 121-136, 1998.
Matthews, J.W. and Turnbull, G. K., Neighborhood Street Layout and Property Value: The Interaction of Accessibility and Land Use Mix. Journal of Real Estate, Finance and Economics, 35:111-141, 2007.
PilotGaea, Home page of PilotGaea: Available:http://www.pilotgaea.com.tw/html/ (8.31.2009), 2009.
Rau, J.-Y., and Chen, L.-C., Robust Reconstruction of Building Models from Three-Dimensional Line Segments. Photogrammetric Engineering and Remote Sensing, 69(2): 181-188, 2003.
Tseng, Y.-H. and Wang. S., Semi-Automated Building Extraction Based on CSG Model-Image Fitting. Photogrammetric Engineering & Remote Sensing, 69(2): 171-180, 2003.
Yang, P. P.-J., Putra, S. Y., and Li, W., Viewsphere: a GIS-based 3D Visibility Analysis for Urban Design Evaluation. Environment and Planning B: Planning and Design, 34: 971-992, 2007.
論文全文使用權限
  • 同意授權校內瀏覽/列印電子全文服務,於2010-02-12起公開。
  • 同意授權校外瀏覽/列印電子全文服務,於2010-02-12起公開。


  • 如您有疑問,請聯絡圖書館
    聯絡電話:(06)2757575#65773
    聯絡E-mail:etds@email.ncku.edu.tw