進階搜尋


下載電子全文  
系統識別號 U0026-0906201423502700
論文名稱(中文) 應用地價變遷分析地價基準地空間分布-以臺南市安南區為例
論文名稱(英文) Applying Land Prices Change to Analyze Land Value Benchmark Spatial Allocation - Case Study for Annan District of Tainan City
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 工程管理碩士在職專班
系所名稱(英) Institute of Engineering Management (on the job class)
學年度 102
學期 2
出版年 103
研究生(中文) 沈俊榮
研究生(英文) Chun-Jung Shen
學號 N07001261
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 82頁
口試委員 指導教授-陳澤生
召集委員-張益三
口試委員-周榮華
口試委員-黃宗傳
口試委員-王明習
中文關鍵字 地價基準地  同質區  克利金法  地理資訊系統 
英文關鍵字 Land Value Benchmark  Homogeneous Area  Kriging Estimation  GIS 
學科別分類
中文摘要 為改進臺灣地價制度,內政部自2004年起召集地方政府試辦地價基準地地價制度,至2012年9月1日正式施行「土地市價徵收補償」制度,已可看出公部門宣告地價制度有意由目前的「區段估價」逐漸調整為「宗地估價」的決心。在此過渡時期,公部門辦理地價查估作業之程序仍須先劃分地價區段後,再於地價區段內選取「地價基準地」作為宗地估價的價格調整依據。而劃分地價區段之目的實為掌握地區的特性,即為把握地價同質區的概念。通常地區特性隱含各項區域及個別影響因素之空間資訊,故難以定義或量化其區段地價。本研究應用地價變遷分析地價基準地空間分布將有用於解決地政問題。
本研究以區域化變數理論為基礎,應用克利金法結合地理資訊系統的空間分析功能。經研究實證結果顯示,克利金法已可掌握大部分區位價值的空間效果同質性,直接以現行地價區段為「近價區段」範圍劃分之基礎具有合理性及可行性。另經比對同年期公告土地現值之後,可發現地價基準地確實能代表地價變異趨勢及位置,進而提供地價人員新增地價基準地區位決策之參考。
英文摘要 The Ministry of Interior has convened some local governments to achieve the pilot scheme of land value benchmark system to improve Taiwan's land value system since 2004. In September 1 2012, the "Land acquisition compensation price" system was formally implemented. Then the public sector declared intentionally to determine the land value system adjustment from the current "district land value" to "single land value" gradually. However, during the transitional period, the land administration department needed to define "land value district" firstly, and select "land value benchmark" secondly for estimating the land value process. According the process, the "single land value" will be adjusted basically. The main purpose of defining land value district is to capture its local characteristics. Therefore, a homogeneous area can also be defined similarly. Usually, the local characteristics of the region and the implicit spatial information of individual factors are difficulty to define or quantify the district land value. A study of applying land prices change to analyze land value benchmark spatial allocation will be usefully to solve the land administration problems.
In this research, we apply Kriging Estimation Model and GIS to define homogeneous area based on Theory of Regionalized Variables. The empirical results showed that Kriging Model can already grasp the value of most areas of digital spatial which effect homogeneity directly to the existing range of land value district. It is almost equal to the "closing land value district" segment with rationality and feasibility. It has been proved that our outcomes can actually represent the land values variation trend and location with comparing to the Declared Current Land Value. Finally, the results will provide a decisions reference to the new additional land value benchmark areas.
論文目次 摘要 I
EXTENDED ABSTRACT II
誌謝 VI
目錄 VII
表目錄 X
圖目錄 XI
中英文縮寫對照表 XII
第1章 緒論 1
1-1 研究背景與動機 1
1-1-1 研究背景 1
1-1-2 研究動機 2
1-2 研究目的 4
1-3 研究方法與範圍 5
1-3-1 研究方法 5
1-3-2 研究範圍與限制 6
1-4 研究流程 8
摘要 I
EXTENDED ABSTRACT II
誌謝 VI
目錄 VII
表目錄 X
圖目錄 XI
中英文縮寫對照表 XII
第1章 緒論 1
1-1 研究背景與動機 1
1-1-1 研究背景 1
1-1-2 研究動機 2
1-2 研究目的 4
1-3 研究方法與範圍 5
1-3-1 研究方法 5
1-3-2 研究範圍與限制 6
1-4 研究流程 8
第2章 文獻探討 9
2-1 地價基準地制度實施 9
2-1-1 基準地之義涵 9
2-1-2 基準地制度及估價方法相關研究 10
2-1-3 日本及韓國實施基準地制度情形 15
2-2 地價區段劃分 15
2-3 地理資訊系統空間分析理論與方法 18
2-3-1 地理資訊系統 18
2-3-2 空間分析理論與方法 21
2-4 空間統計方法 24
2-4-1 空間統計學 24
2-4-2 區域化變數理論及應用 25
2-5 本章小結 27
第3章 研究方法 28
3-1 研究地區概述與資料說明 28
3-1-1 研究地區概述 28
3-1-2 研究資料說明 30
3-2 研究工具與理論說明 31
3-2-1 QGIS概述 31
3-2-2 克利金估計法 34
3-2-3 區域化變數理論 36
3-3 應用克利金法劃分同質區之設計 38
3-3-1 不動產價格迴歸分析 38
3-3-2 變異函數結構分析 44
3-3-3 劃分同質區 50
第4章 實證及結果分析 52
4-1 同質區劃分之實證分析 52
4-2地價基準地空間分布結構分析 60
4-2-1 研究範圍內現有地價基準地分布概述 60
4-2-2 新增地價基準地區位分析 65
第5章 結論與建議 68
5-1 結論 68
5-2 建議 69
5-3 後續研究建議 70
參考文獻 71
附錄A 日本之地價公示制度 78
附錄B 韓國之地價公示制度 80

參考文獻 中文部分
1. 內政部,「建立基準地地價制度之研究」,臺北市,臺灣,2005。
2. 內政部,「地價基準地與區段地價制度結合之研究」,臺北市,臺灣,2007。
3. 內政部,「101年地價基準地查估辦理成果報告」,臺北市,臺灣,2013a。
4. 內政部,「土地徵收補償市價查估作業手冊」,臺北市,臺灣,2013b。
5. 石佳惠,「空間資料庫檢索系統開發與關聯樣式探勘之研究」,國立交通大學管理學院資訊管理組碩士論文,新竹市,臺灣,2009。
6. 石計生與黃映翎,「地理資訊科學:重新發現我們的酷社會--人文的、歷史的、社會的空間綜合人文學探索」,儒林圖書有限公司,臺北市,臺灣,2010。
7. 行政院經濟建設委員會,「黃金十年 國家願景」,臺北市,臺灣,2012。
8. 江介倫與鄭克聲,「指標克利金空間推估應用於衛星遙測影像分類」,航測及遙測學刊,第9卷,第2期,pp.43-58,臺北市,臺灣,2004。
9. 江立武,「GIS支持下的城市地价区段划分应用研究-以南昌市为例」,安徽農業科學,第37卷,第7期,pp.3120-3121,安徽,中國,2009。
10. 江博煌、謝顯堂、陳筱蕙、詹大千、劉德明、溫啟邦,陳筱蕾,毛義方,「利用地理資訊系統評估台南安順污染廠址周圍之土壤污染」,臺灣公共衛生雜誌,第25卷,第5期,pp.363-371,臺北市,臺灣,2006。
11. 李義隆,「地價人員對基準地實施之認知探討」,長榮大學土地管理與開發學系碩士論文,臺南市,臺灣,2007。
12. 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧與陳奉瑤,「台灣特徵價格模型之回顧分析」,土地問題研究季刊,第12卷,第2期,pp. 44-57,臺北市,臺灣,2013。

13. 何俊男,「我國基準地制度建立之初探」,土地問題研究季刊,第5卷,第1期,pp. 94-104,臺北市,臺灣,2006。
14. 沈香吟與吳清輝,「土地估價區域因素之研究」,2008土地研究學術研討會論文集,pp.C1-67-C1-74,臺南市,臺灣,2008。
15. 吳建德,「商圈行銷策略與顧客滿意度之研究-以臺南市商圈為例」,國立成功大學工程管理在職專班碩士論文,臺南市,臺灣,2013。
16. 林尚德,「以反應空間不穩定性為基礎之土地估價模型建立」,國立成功大學都市計劃研究所碩士論文,臺南市,臺灣,2003。
17. 林怡君,「應用地理資訊系統於地價區段劃分之探討」,土地問題研究季刊,第4卷,第2期,pp. 125-129,臺北市,臺灣,2005。
18. 林英彥,「不動產估價」,11版,文生書局股份有限公司,臺北市,臺灣,2006a。
19. 林英彥,「不動產估價實務問題解答」,2版,文笙書局股份有限公司,臺北市,臺灣,2006b。
20. 林英彥,「認識地價」,土地問題研究季刊,第5卷,第3期,pp. 127-134,臺北市,臺灣,2006c。
21. 林裕議,「運用開放式地理資訊系統於公共管線管理-以寬頻管道為例」,建國科技大學土木與防災研究所碩士論文,彰化縣,臺灣,2009。
22. 洪睿箴,「現況與法定容積率差異對台中縣市基準地評價之影響」,逢甲大學土地管理學系碩士論文,臺中市,臺灣,2009。
23. 郭靜晃,「SPSS統計實務操作」,初版,威仕曼文化事業股份有限公司,新北市,臺灣,2013。
24. 秦昆主編,「GIS空間分析理論與方法」,武漢大學出版社,武漢,中國,2010。
25. 張玉良,「應用地理資訊系統於水文管理之研究-以嘉義鰲鼓溼地為例」,國立中山大學海洋環境及工程學系碩士論文,高雄市,臺灣,2011。

26. 張秀玲,「整合空間統計技術之土地大量估價方法之研究」,國立成功大學都市計劃研究所碩士論文,臺南市,臺灣,2001。
27. 張梅英,「建立土地大量估價方法之研究」,國立政治大學地政學系博士論文,臺北市,臺灣,1992。
28. 張梅英,「台灣試辦基準地地價查估作業相關問題分析」,土地問題研究季刊,第4卷,第3期,pp. 60-71,臺北市,臺灣,2005。
29. 張梅英與施昱年,「台灣大量估價問題分析及其改進方法之研究」,土地問題研究季刊,第3卷,第3期,pp. 89-105,臺北市,臺灣,2004。
30. 張寵文,「我國實施標準地估價制度之可行性研究」,國立中山大學公共事務管理研究所碩士論文,高雄市,臺灣,2003。
31. 梅明德,「地理資訊系統:入門與應用」,前程文化事業有限公司,新北市,臺灣,2011。
32. 陳奉瑤與楊依蓁,「個別估價與大量估價之準確性分析」,住宅學報,第16卷,第2期,pp. 67-84,臺北市,臺灣,2007。
33. 陳俊良,「地理資訊系統輔助購屋區位選擇之研究–以台南市為例」,嘉南藥理科技大學休閒事業管理研究所碩士論文,臺南市,臺灣,2011。
34. 陳冠廷,「GIS空間迴歸分析地價變異-以台南市東區為例」,國立成功大學地球科學系碩士論文,臺南市,臺灣,2013。
35. 陳彥佑,「探討花蓮縣閒置公共設施與地價之關係」,國立東華大學自然資源與環境學系碩士論文,花蓮縣,臺灣,2011。
36. 陳儀芳,「台南市安南區住宅交易價格空間分布與變遷分析」,長榮大學土地管理與開發學系碩士論文,臺南市,臺灣,2009。
37. 陳薇伊,「克利金法即時修正大甲溪雷達估計降雨」,國立成功大學水利及海洋工程研究所碩士論文,臺南市,臺灣,2011。
38. 陳賸中,「濁水溪沖積扇水力傳導係數空間變異性之研究」,國立臺灣大學農業工程學研究所碩士論文,臺北市,臺灣,2000。
39. 游適銘,「地價基準地估價定位探討」,土地問題研究季刊,,第5卷,第1期,pp. 105-114,臺北市,臺灣,2006。
40. 游適銘,「地價基準地估價相關問題探討」,土地問題研究季刊,,第6卷,第1期,pp. 79-88,臺北市,臺灣,2007。
41. 游適銘與張金鶚,「不同估價方法之權重分析與模式建立-地價基準地之探討」,臺灣土地研究,第13卷,第2期,pp. 1-29,臺北市,臺灣,2010。
42. 黃申在與施政旭,「自由軟體地理資訊系統在社區公共議題之運用-以QGIS 在鹽水溪工業帶願景工作坊之操作為例」,2009數位典藏地理資訊論文選集,PP.181-197,臺北市,臺灣,2009。
43. 黃夙君,「地理資訊系統應用於社區規劃中民眾參與之探討-以彰化縣平和社區為例」,逢甲大學土地管理學系碩士論文,臺中市,臺灣,2012。
44. 曾千芝,「應用克利金關係式之分散變異量決定污染場址之整治單位」,國立臺灣大學農業化學研究所碩士論文,臺北市,臺灣,2001。
45. 楊文松,「地理資訊系統輔助都市土地地價區段劃分之研究」,國立政治大學地政學系碩士論文,臺北市,臺灣,1999。
46. 楊玫萍,「運用克利金與Space Syntax 於建立監視器設置決策支援系統-以台中市水湳派出所轄區為例」,逢甲大學都市計畫學系碩士論文,臺中市,臺灣,2008。
47. 葉惠中與盧光輝,「地理統計應用於公告土地現值之研究」,華岡農科學報,第18期,pp. 15-27,臺北市,臺灣,2006。
48. 廖誼溢,「以標準宗地制度取代公告土地現值制度」,現代地政,第234期,p. 50,臺北市,臺灣,2001。
49. 廖彬傑,「應用克利金法劃分地價區段之研究」,國立政治大學地政學系碩士論文,臺北市,臺灣,2011。
50. 趙忠明、周天穎與嚴泰來,「空間資訊技術原理及其應用-理論基礎篇」,儒林圖書公司,臺北市,臺灣,2012。
51. 蔡世霖等,「公路GIS應用系統資料庫之研究與實作」,交通部運輸研究所,臺北市,臺灣,2007。
52. 蔡奇宏,「GIS資料庫應用於國有土地估價迴歸分析之研究」,國立成功大學地球科學系碩士論文,臺南市,臺灣,2007。
53. 盧敬智,「地理資訊系統應用於地籍資料庫管理之探討」,國立屏東科技大學農村規劃系碩士論文,屏東市,臺灣,2005。
54. 蕭輔導等,「研修不動產證券化估價及基準地估價技術出國報告」,經濟部93年度臺日技術合作計畫,臺北市,臺灣,2004。
55. 謝郁屏,「區域地質與構造影響河川水系發育之研究 -以台南菜寮溪流域為例」,國立成功大學地球科學系碩士論文,臺南市,臺灣,2012。
56. 蘇艷紅,「建立合理不動產估價制度之研究-以嘉義市地價基準地為例」,嘉義市政府自行研究報告,嘉義市,臺灣,2009。
57. 蘇文賢,「應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究」,國立政治大學地政學系碩士論文,臺北市,臺灣,2000。
58. 龔永香,「客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價」,國立政治大學地政學系碩士論文,臺北市,臺灣,2007。

英文部分
1. Basu, S. and Thibodeau, T. Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 61-85, USA, 1998.
2. Brans, J. P., Vincke, P. and Mareschal, B. How to select and how to rank projects: The Promethee method. European Journal of Operational Research, 24(2), 228-238, UK, 1986.
3. Carver, S. J. Integrating multi-criteria evaluation with geographical information systems. International Journal of Geographical Information Systems, 5(3), 321-339, UK, 1991.
4. Luo, J. and Wei, Y. D. A Geostatistical Modeling of Urban Land Values in Milwaukee, Wisconsin. Geographic Information Sciences, 10(1), 49-57, USA, 2004.
5. Olmo, J. C. Spatial Estimation of Housing Prices and Locational Rents. Urban Studies (Routledge), 32(8), UK, 1995.
6. Pace, R. K., Barry, R. and Sirmans, C. F. Spatial Statistics and Real Estate. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 5-13, USA, 1998.
7. Sieber, R. Public Participation Geographic Information Systems: A Literature Review and Framework. Annals of the Association of American Geographers, 96(3), 491-507, UK, 2006.
8. Vanderford, S. E., Mimura, Y. and Sweaney, A. L. A Hedonic Price Comparison of Manufactured and Site-Built Homes in the Non-MSA U.S. Journal of Real Estate Research, 27(1), 83-104, USA, 2005.
9. Vickey, Chiu-Chin Lin and Chiung-Ying Huang A Comparison between the Semi-parametric and Parametric CAMA Modeling of Court Auction Residential Housing Market in the Taipei Metropolitan Area. Journal of Housing Studies, 16 (2), 85-105, TAIWAN, 2007.
網頁部分
1. 內政部地政司全球資訊網,http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index.asp,最後瀏覽日:2014年4月8日。
2. 地籍圖資網路便民服務系統,http://easymap.land.moi.gov.tw/,最後瀏覽日:2014年4月8日。
3. 維基百科,http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%AE%89%E5%8D%97%E5%8D%80,最後瀏覽日:2014年3月9日。
4. NGIS國土資訊系統資料倉儲及標準制度分組網站,http://ngis.moi.gov.tw/lan_ch/,最後瀏覽日:2014年4月7日。

5. Quantum GIS資源網@Sinica,http://gis.rchss.sinica.edu.tw/qgis/,最後瀏覽日:2014年4月7日。
6. TGOS地理資訊圖資雲服務平台,http://tgos.nat.gov.tw/tgos/Web/TGOS_Home.aspx,最後瀏覽日:2014年4月8日。
論文全文使用權限
  • 同意授權校內瀏覽/列印電子全文服務,於2016-07-14起公開。
  • 同意授權校外瀏覽/列印電子全文服務,於2019-07-14起公開。


  • 如您有疑問,請聯絡圖書館
    聯絡電話:(06)2757575#65773
    聯絡E-mail:etds@email.ncku.edu.tw