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系統識別號 U0026-0812200910413806
論文名稱(中文) 以反應空間不穩定性為基礎之土地估價模型建立
論文名稱(英文) The Construction of Spatial Variation Based Land Price Assessment Model
校院名稱 成功大學
系所名稱(中) 都市計劃學系碩博士班
系所名稱(英) Department of Urban Planning
學年度 91
學期 2
出版年 92
研究生(中文) 林尚德
研究生(英文) San-Der Lin
電子信箱 bala.guitar@msa.hinet.net
學號 p2689112
學位類別 碩士
語文別 中文
論文頁數 91頁
口試委員 指導教授-鄒克萬
口試委員-張學聖
口試委員-林享博
口試委員-吳彩珠
中文關鍵字 土地估價  地理加權迴歸  克力金法  空間統計 
英文關鍵字 Spatial Statistics  Kriging Method  Goegraphically Weighted Regression  Land Price Assessment 
學科別分類
中文摘要 土地價格的形成主要視人為使用之程度及型態而決定,為了能夠準確的推估出土地價格,人們研究許多不同的方法進行估價之研究。土地估價大略可以分為兩種:1.私人因為買賣、抵押等涉及私權之行為所為之估價2.公部門為補償、課稅所進行之大量估價,兩種估價方式由於目的的不同,估價的方法及過程也極為不同,過去關於大量估價之研究主要以將因子影響視為靜態之模型進行,也就是忽略了因子對地價影 響 的 空 間 特 性 , 近期的研究漸漸注重地價分佈之空間不穩定性(non-stationarity),於是改良模式成為可以反應空間變化之型態。
空間統計為統計學當中研究空間特性之一脈,以空間統計來輔助進行估價模型之建立可以解決靜態模型所不能解釋之空間問題,本研究以空間統計最進發展出的地理加權迴歸進行模式之建構,可以避免過去擴張模型在使用上容易將變數空間變化視為一趨勢(Drift)的缺點。在估價模型當中,區位因素的選取可以說是最為複雜難決定的一環,過去以同質區劃設解決這個問題,但卻容易將位於同質區外但具有影響之區位因素也排除在外,為了改進這個問題,本研究嘗試以地理統計中的克力金法來處理區位因素之選取問題。
克力金法為地理統計當中廣為使用的一種方法,可以求出變數之空間變異角度和變數最大空間影響範圍,本研究以克力金法進行空間不穩定性之證明工作,並且以克力金法中的地價最大影響範圍作為1.估價模型中區位因素選取之依據2.輔助地理加權迴歸中的空間頻寬決定。
本研究結合兩種領域之方法主要目的是為了反應地價影響因子之空間動態特性,以改進靜態模型之不足,並且以台南市東區、中區、西區為實證區域,結果顯示,本估價模型在模型配適度及估價公平性及效率上皆有不錯的表現。
英文摘要 The construct of the land price depends on how people use it. People use many kinds of method and model in order to forecast the exact land price. There are two kinds of land price assessment: 1.The assessment that involves the private rights 2.In order to levy the tax or compensation for private person that hold by the government. The process of these two kinds of assessment is very different because of the different aims of the assessments. We usually treated factors that effected the land price as a stable trend, that is, we ignore the spatial character of the factors that effect the land price. The latest researches shows that spatial non-stationarity is an important point of view for land price assessment, for that reason, we developed the land price assessment model to reflect the spatial variation.
Spatial statistics is one branch of the statistics system that stress the spatial variation, this thesis use “Geographically Weighted Regression” which is the latest method of spatial statistics and we can avoid the disadvantages of treat factors as a stable spatial variation drift. The hardest factor to treat is that “location factor”, we usually delimit the land into some zone that has the same land price character before, but it is hard to choose that what factor should be excluded. This thesis uses Kriging method that categorized in Geostatistics system to discuss this issue.
Kriging method is a popular method in Geostatistics system. We can find the “Spatial Variation Angle” and “Range” of the land price in space to prove the spatial non-stationarity in Tainan city east district, middle district and west district. We also use the “Range” in Kriging method to choose the location factors and the spatial bandwidth in Goegraphically Weighted Regression.
The aim of the thesis combined these two methods is to reflect the spatial non-stationarity that how the factors effect the land price and overcome the disadvantages of stable land price assessment model. The new land price assessment model shows a good result in R2 and land price assessment efficiency.
論文目次 第一章 緒論………………………………………………………………...1-1
第一節 研究動機與目的…………………………………………………...1-1
第二節 研究範圍與限制…………………………………………………...1-3
第三節 研究內容………………………………………………….………..1-4
第四節 名詞解釋………………………………………………….………..1-6
第五節 研究流程…………………………………………………………...1-7

第二章 文獻回顧
第一節 估價方法及影響地價因子之探討………………………………...2-1
第二節 空間統計相關技術………………………………………………...2-5
第三節 克力金法…………………………………………………….………2-11
第四節 地理加權迴歸…………………………………………………….…2-14

第三章 土地估價動態模型之建置
第一節 基本資料之建置與說明…………………………………………...3-1
第二節 空間不穩定性之證實……………………………………………...3-3
第三節 以地理加權迴歸進行地價分析…………………………………...3-7
第四節 土地估價模型結果之檢視………………………………………….3-15

第四章 實證研究
第一節 實證區域現況分析……………………………………………..4-1
第二節 空間變異角度及最大影響範圍之求取………………………….4-3
第三節 地理加權迴歸分析……………………………………………….4-13
第四節 土地估價動態模式結果分析…………………………………….4-29

第五章 結論與建議
第一節 結論……………………………………………………………..5-1
第二節 建議未來研究方向……………………………………………..5-3

第六章 參考文獻………………………………………………………...6-1

附錄一…………………………………………………………………………A-1
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